Locataire mauvais payeur ou squatteur : Quelle est la différence ?

Lorsqu’un propriétaire est confronté à un locataire qui ne paie plus ses loyers, la détresse est souvent immense. Impuissance, démarches interminables, perte financière… Pourtant, il est crucial de comprendre une chose : un mauvais payeur n’est pas, juridiquement, un squatteur. Et cette distinction change tout.

Mauvais payeur vs squatteur : ce que dit la loi

Le squatteur, c’est une personne qui entre par effraction ou s’introduit sans droit ni titre dans un logement, souvent vacant ou secondaire. En théorie, la loi permet une expulsion rapide s’il y a flagrance (dans les 48h) ou si le squat est avéré, avec une procédure spécifique engagée par le préfet.

Le mauvais payeur, lui, est un locataire en place qui avait un bail signé, mais qui ne règle plus ses loyers. Il est juridiquement protégé par le contrat de location, même s’il ne respecte plus ses obligations. Le propriétaire est alors contraint d’entamer une procédure longue : commandement de payer, audience au tribunal, expulsion avec l’intervention d’un huissier… Cela peut durer plus d’un an.

Un locataire reçoit les clés du logement de la part du propriétaire

Une injustice flagrante pour les propriétaires

Dans les faits, le système protège davantage l’occupant, qu’il soit de mauvaise foi ou non. Le propriétaire, souvent présenté comme le “méchant bailleur”, se retrouve sans ressource, obligé de continuer à payer les charges, les impôts, voire le crédit, pendant que son bien est bloqué.

Et c’est là tout le paradoxe : un squatteur peut parfois être expulsé plus vite qu’un locataire mauvais payeur. L’un est dans l’illégalité dès le départ, l’autre profite d’un contrat pour geler toute réaction.

Que faire en cas de locataire mauvais payeur ? Les conseils d’APS

Face à cette situation, voici les conseils concrets que notre association recommande aux propriétaires en difficulté :

1. Agir vite dès le premier impayé

Ne jamais laisser passer un mois sans réagir. Dès le premier retard, envoyer une mise en demeure de payer, de préférence par recommandé. Cela crée une trace et peut suffire à débloquer certaines situations.

2. Faire appel à un huissier pour un commandement de payer

Un commandement de payer est une étape indispensable. Il donne deux mois au locataire pour régulariser. Passé ce délai, tu peux demander la résiliation du bail.

3. Engager une procédure judiciaire

La demande d’expulsion passe par le tribunal d’instance. Il faut y aller préparé : preuves d’impayés, baux, échanges… C’est une démarche lourde mais nécessaire.

4. Ne jamais tenter l’expulsion par soi-même

Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité : c’est interdit par la loi. Ces actions peuvent se retourner contre le propriétaire (oui, c’est injuste). Toujours passer par des voies légales.

5. Rejoindre une association comme la nôtre

APS – Action Propriétaires Solidaires – est là pour t’accompagner : conseils, soutien administratif, aide aux démarches, présence face aux autorités… Tu n’es plus seul.

L’objectif de l’APS : changer les règles et soutenir les victimes

Notre association se bat pour une réforme en profondeur du système. Nous voulons rétablir l’équilibre entre droits des propriétaires et droits des locataires, sans stigmatiser les locataires honnêtes. Mais aujourd’hui, le système pousse à la résignation, et nous refusons de baisser les bras.

Tu es propriétaire et tu vis cette situation ?

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